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Los arrendamientos tras la publicación de la Ley de Vivienda
Los arrendamientos tras la publicación de la Ley de Vivienda
Compartimos la entrada realizada por Cristina Vallejo en el Blog de Derecho(s) de los Consumidores del Consejo General de la Abogacía Española sobre la Ley de Vivienda 12/2023, de 24 de mayo, recientemente publicada.
En el artículo se comentan los principales cambios y/o novedades que implementa la nueva ley de vivienda en el ámbito de los arrendamientos al modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así como la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Se destaca lo siguiente:
Suspensión del procedimiento desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional afectados por RDL 11/2020, de 31 de marzo.
Inadmisión de demandas y suspensión del procedimiento y de los lanzamientos de grandes tenedores respecto a viviendas habituales en las que residen arrendatarios con vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.
Incidente de suspensión para otros procesos no arrendaticios.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Además, la nueva ley impide expresamente los llamados “lanzamientos abiertos”, de forma que los lanzamientos deben especificar fecha y hora exacta de su realización.
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Cristina Vallejo, una de nuestras socias directoras, asistió al Suquet de Dones, que tuvo lugar el pasado sábado en Lloret de Mar
Cristina Vallejo, una de nuestras socias directoras, asistió al Suquet de Dones, que tuvo lugar el pasado sábado en Lloret de Mar
El pasado fin de semana nuestra compañera fue una de las casi 400 mujeres que se reunieron en el recinto modernista de Sant Pere del Bosc, un evento que aglutinó mujeres referentes en sus ámbitos laborales, y que nace con el objetivo de crear una red de colaboración para entre otras cosas, darse soporte en sus objetivos y colaborar entre ellas.
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Determinación del carácter usurario de una hipoteca en el que el prestamista no es «entidad de crédito»
Análisis de la STS de Pleno de 257/2023, de fecha 15 de febrero, relativa a la determinación del carácter usurario de un préstamo hipotecario en el que el prestamista no es una «entidad de crédito».
La reciente sentencia de Pleno del TS dilucida una cuestión en que existen dos préstamos hipotecarios realizados entre particulares, en los que el tipo de interés es sustancialmente alto.
Pues bien, parece que con esta sentencia se pretende dotar de seguridad jurídica y definir este concepto indeterminado procediendo a determinar cuándo un préstamo entre particulares debe considerarse abusivo por usurario y, por ende, nulo.
Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados, nos lo explica en el siguiente artículo: https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/determinacion-del-caracter-usurario-de-un-prestamo-hipotecario-en-el-que-el-prestamista-no-es-una-entidad-de-credito/
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Nulidad de un seguro de vida de 20 años vinculado a una hipoteca
La reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Zaragoza, de fecha 28 de agosto de 2021, declara nulo un seguro de vida vinculado a un préstamo hipotecario ya que se obligó al prestatario a contratarlo con la misma entidad bancaria o empresas de su mismo grupo. La citada sentencia examina si la contratación del seguro resultó o no abusiva y concluye que al firmarse y abonarse la póliza el día del préstamo y en la misma cuenta y pertenecer la aseguradora al mismo grupo de empresas del banco, la presunción, no desvirtuada por el banco, es que el seguro fue impuesto por lo que acaba declarando su nulidad. La consecuencia de la nulidad es la condena al banco a devolver la parte de la prima proporcional a contar desde el día de la reclamación extrajudicial hasta la duración pactada en el contrato.
Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados, nos lo explica en el siguiente artículo. https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/nulidad-de-un-seguro-de-vida-de-20-anos-vinculado-a-una-hipoteca/
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¿Cómo evitamos los lanzamientos si nos encontramos en situación de vulnerabilidad?
Hace una semana escuchábamos al Gobierno que se ampliará tres meses más todas las medidas extraordinarias en materia de desahucios, siendo una de ellas que los lanzamientos queden en suspenso. En virtud del RD 11/2020, de 14 de abril, los lanzamientos, en los casos a que nos referiremos, ya quedaban suspendidos hasta que se levantara el estado de alarma. Por ende, si el estado de alarma finaliza el próximo 9 de mayo de 2021, no podrá efectuarse lanzamientos hasta el día 09/08/2021 según el anuncio efectuado el pasado miércoles. Teniendo en cuenta que agosto, en la jurisdicción civil, es inhábil, puede decirse que quedarían prorrogados hasta septiembre de 2021.
Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados, nos lo explica en el siguiente artículo.
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Un tribunal condena a una entidad a indemnizar a una pizzería con póliza de paralización de la actividad
Artículo de El País en el que nuestra socia-directora, Cristina Vallejo, hace su aportación.
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¿Nos cubre el seguro la paralización de la actividad en tiempos de pandemia? Análisis de la SAP Girona, de 3 de febrero de 2021.
Cristina Vallejo, socia-directora de VPG Abogados, analiza una solución económica que viene a minorar las consecuencias económicas de la pandemia, en cuanto a los arrendatarios de local de negocio se refiere, sobretodo aquellos que han sufrido la paralización total o parcial de su actividad mediante resoluciones gubernativas.
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Control de abusividad superado en las viviendas de protección oficial.
Artículo sobre el IRPH en la STS de 6 de noviembre de 2020, por Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados.
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LA SENTENCIA DEL TJUE DE 16 DE JULIO DE 2020 Y LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RESTITUCIÓN DE UNA CLÁUSULA CONTRACTUAL DECLARADA ABUSIVA
¿Podemos afirmar que estamos ante la imprescriptibilidad de la restitución de los efectos de nulidad o limita en el tiempo el TJUE los efectos restitutorios, declarando prescrita la acción transcurridos 5 años, aplicando el artículo 1964 del Código Civil?
A través del siguiente artículo, Cristina Vallejo y Jesus Mª Sanchez, analizan el apartado del TJUE de 16 de julio de 2020, que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de 1ª Instancia de Palma de Mallorca sobre la prescripción de la acción de restitución respeto de una cláusula contractual predispuesta declarada abusiva.
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El crédito público en el Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC)
Cristina Vallejo, socia directora de VPG ABOGADOS, y Jesus Sanchez analizan el actual artículo 491 TRLC sobre el crédito público.
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L’advocada d’un llogater amb el pis ocupat: “Està pagant 970 euros per casa seva i la té ocupada”
El llogater d’un pis del carrer d’Enric Granados va marxar de casa seva per passar l’estat d’alarma amb la seva mare, que és una persona de risc, i quan va tornar-hi, va trobar la porta amb el pany canviat i el pis ocupat.
En la entrevista de RAC1 a Cristina Vallejo, advocada i socia-directora de VPG Abogados, exposa que el jutge va arxivar la denúncia perquè, com s’havia confinat a casa de la seva mare, “no estava exercint la possessió real de l’immoble”.
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Li ocupen el pis durant el confinament i, quan hi torna, troba el pany canviat
Un jutjat penal va arxivar la denúncia perquè, tot i ser el llogater del pis, s’havia confinat a casa la seva mare i, per tant, «no estava exercint la possessió real de l’immoble».
L’advocada Cristina Vallejo explica en una entrevista per Betevé el cas real d’aquest client.
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¿Están protegidos los derechos de los titulares de una vivienda en nuestro ordenamiento jurídico ante el fenómeno de la “okupación”?
Durante el mes de agosto todos los medios de comunicación, se han hecho eco del problema derivado de la ocupación ilegal de viviendas, la que está generando un grave problema social y legal. Como es sabido, entre los fenómenos sociales que provocó la crisis económica de 2008 se encuentra lo que generalmente se conoce como el «movimiento okupa», que si bien es cierto ha sido útil para sensibilizar socialmente de un problema real de muchas familias que se encontraban y aún se encuentran en una situación de exclusión social, no es menos cierto que en los últimos años se han detectado verdaderas patologías consistente en que bajo la falsa apariencia de una «okupación» basada en el estado de necesidad, se ocultan determinados grupos o personas que operan en la más absoluta opacidad e impunidad obteniendo beneficios económicos por la ocupación de una vivienda, para que su propietario pueda recuperar la posesión de la misma.
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Responsabilitat patrimonial sanitària post COVID per falta de mitjans
Entrevista de TV3 a @crivallejo, socia-directora de VPG ABOGADOS, sobre la: «Responsabilitat patrimonial sanitària post COVID per falta de mitjans».
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Los arrendamientos de vivienda durante el estado de alarma. Medidas a adoptar a partir del RDL 11/2020
Si atendemos a la exposición de motivos del RDL 11/2020, las medidas adoptadas tienen un triple objetivo: responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debido al Covid-19, diseñar medidas de “equilibrio” que impidan que al resolver la situación de los arrendatarios se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios (en España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario) y movilizar recursos suficientes para conseguir dichos objetivos. Ya os adelanto que las medidas son insuficientes, en cuanto ayudas estatales para fomentar el pago del alquiler, gestionadas por las comunidades autónomas que no alcanzan a ayudar a las familias más vulnerables y, asimismo, las medidas adolecen del “equilibrio” pretendido en la exposición de motivos.
Se han regulado cuatro bloques de medidas, unas de carácter procesal, procediéndose a acordar la suspensión del procedimiento de desahucio de forma extraordinaria durante 6 meses a contar desde la entrada en vigor del RDL, es decir, hasta octubre de 2020. Y otras de carácter sustantivo: se acuerda una prórroga extraordinaria del plazo del contrato, una moratoria en el pago de la renta y, por último, se regulan las ayudas públicas para el alquiler.
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Efectos jurídicos del estado de alarma en los contratos de arrendamiento de local de negocio
La declaración del estado de alarma ha significado el cierre de muchas actividades económicas, además de la limitación de movilidad de multitud de trabajadores y empresarios y ello ha provocado que en los contratos de arrendamiento de local de negocio hayan surgido controversias entorno a la suspensión del contrato, al pago de la renta por imposibilidad de desarrollar una actividad y generar ingresos, y para el arrendador dejar de percibir unas rentas que pueden suponer su sustento o medio de vida. Ante tal situación las medidas de apoyo económico y de carácter jurídico que se han aprobado son las contenidas en el RDL 15/2020, de 21 de abril, que no sólo son insuficientes, sino que, además, han significado la aplicación más restrictiva que pudiera existir de la cláusula rebus sic stantibus, instrumento para renegociar los contratos y reequilibrarlos con la situación actual y los distintos intereses de ambas partes contractuales.
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¿Cómo actuar ante la imposibilidad de pagar las deudas? Ley de segunda oportunidad
La ley de segunda oportunidad aprobada mediante Real Decreto-ley 1/2015, es el mecanismo legal que permite al deudor persona física y también a los autónomos hacer frente al pago de las deudas de manera ajustada a sus ingresos, y ello mediante el acuerdo extrajudicial de pagos con los acreedores o incluso con la posibilidad de alcanzar la exoneración de su abono si se cumplen los requisitos legalmente establecidos mediante el denominado “beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho” (BEPI) que será acordado judicialmente.
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Medidas en materia de familia acordadas a raíz del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril
El Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril ha regulado “ex novo” un procedimiento especial y sumario para la resolución de cuestiones relativas al DERECHO DE FAMILIA directamente derivadas de la crisis sanitaria.
A continuación, les informamos de las características y funcionamiento del mismo.Comparte
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Conferencia Online ICAB: “La problemática de los arrendamientos de locales de negocio derivada del coronavirus: cláusula rebus vs suspensión contrato”
Presentada por Mª Eugènia Gay, Decana del ICAB y moderada por Jesús Sánchez, Secretario de la Junta de Gobierno del ICAB. Con: Cristina Vallejo, abogada y diputada de la Junta de Gobierno del ICAB, responsable de formación, y socia directora de VPG Abogados; Javier Orduña, catedrático de Derecho Civil a la UV y exmagistrado de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo; Francisco Pertiñez, profesor titular de Derecho Civil de la Universidad de Granada; y Alberto Torres, abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (ICAM).
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Sobre la moratoria hipotecaria prevista en el RD-ley 8/2020, de 17 de marzo, y en el RD-ley 11/2020, de 31 de marzo
La moratoria hipotecaria significa ofrecer al cliente la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo.
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, incluye una moratoria de deuda hipotecaria para la
adquisición de vivienda habitual destinada a “quienes padecen extraordinarias dificultades para
atender su pago como consecuencia del Estado de Alarma decretado a raíz de la pandemia internacional por COVID-19.El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, amplía los supuestos de moratoria hipotecaria para aquellos supuestos de inmuebles afectos a actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales y cumplan los requisitos que detallaremos y las viviendas que no siendo residencia habitual estén en régimen de alquiler y el arrendador deje de percibir el alquiler consecuencia del estado de alarma.
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¿Puedo entregar mi herencia en vida a mis herederos en Cataluña?
Esta pregunta que muchas personas se efectúan tiene una respuesta afirmativa.
En Cataluña, es posible entregar a las personas que nombremos herederos o legatarios
nuestros bienes en vida, dicha posibilidad se denomina PACTO SUCESORIO, y está
regulado en el Código Civil de Cataluña en los artículos 431-1 y siguientes.Nos lo explica más detalladamente, en el siguiente pdf, Clara Pedrosa, socia-directora de VPG Abogados.
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Medidas económicas para PYMES
Consideraciones legales sobre las medidas económicas para PYMES acordadas a raíz de la declaración de estado de alarma por el Covid-19.
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Medidas aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado
Consideraciones legales sobre las medidas aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado acordadas a raíz de la declaración de estado de alarma por el Covid-19.
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Medidas que afectan a los arrendamientos de vivienda
De acuerdo con lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma por la actual situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 y CONSIDERANDO la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, a continuación, les informamos de las MEDIDAS QUE AFECTAN A ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA y que entran en vigor a partir del día 2 de abril de 2020, teniendo en cuenta las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 16/2020 de 28 de abril.
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Hem de pagar el lloguer aquest mes?
La crisi del coronavirus també afecta els contractes de lloguer i les hipoteques. Catalunya Radio entrevista per parlar-ho a Jaime Palomera, del Sindicat de Llogaters; Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, i Cristina Vallejo, experta en dret immobiliari i socia-directora de VPG Abogados.
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Alcance de la cláusula «rebus sic stantibus» ante incumplimientos generados por el COVID-19
Cápsula formativa a cargo de Javier Orduña, exmagistrado del Tribunal Supremo y Catedrático de Derecho Civil, presentada por Cristina Vallejo, diputada de la Junta de Gobierno del ICAB (Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona) y socia-directora de VPG Abogados.
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Efectos de la nulidad de la cláusula IRPH en los préstamos ya consumados o vencidos y particularidades de los procedimientos ya terminados: cosa juzgada.
La respuesta al consumidor que tiene dudas de si podrá reclamar los efectos restitutorios de la nulidad de una cláusula IRPH si su préstamo ya está consumado o vencido, es que, si no existen obstáculos derivados del transcurso del plazo o las exigencias de la buena fe, el consumidor puede reclamar frente a la entidad bancaria la nulidad por abusividad de la cláusula de IRPH que, a su vez, le va a permitir la restitución de la entidad bancaria de lo indebidamente abonado por una clausula nula, y ello con base en la STS Pleno Sala de lo Civil de 12 de diciembre de 2019, que en consonancia con el orden público comunitario, permite dicha acción al consumidor. Cosa distinta van a ser los plazos de prescripción, y su especialidad en el derecho común y el derecho catalán, en cuanto a los efectos de la nulidad.
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Sentencia Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de marzo de 2020 sobre el IRPH
A raíz de una cuestión prejudicial presentada por el Juzgado de Primera Instancia nº38 de Barcelona, sobre un consumidor que había presentado demanda contra Bankia al tener su crédito hipotecario referenciado al IRPH, el TJUE ha dictaminado hoy que el índice de referencia basado en los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros (el mencionado IRPH) está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva sobre cláusulas abusivas.
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Ley de la Segunda Oportunidad: Beneficio de Exoneración del pasivo insatisfecho consistente en casi 130.000 euros.
Un cliente de VPG ABOGADOS consigue que se le condonen las deudas que mantenía con varios acreedores, las cuales sumaban casi 130.000 euros, gracias al mecanismo establecido en la Ley de Segunda Oportunidad.
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DECRETO LEY 17/2019, DE 23 DE DICIEMBRE
Seis meses después de la derogación, por falta de convalidación, del Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, que limitaba el precio de los alquileres en Cataluña, el Diario Oficial de la Generalidad publicó el pasado 30 de diciembre el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. El texto trata fundamentalmente de incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler.
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La consumación o extinción del contrato no impiden el ejercicio de la acción de nulidad de una cláusula abusiva: STS Pleno Sala de lo Civil de 12 de diciembre de 2019
El Tribunal Supremo concluye que no existen obstáculos al ejercicio de la acción de nulidad por la consumación del contrato, por cuanto la declaración de nulidad solicitada pretende unos efectos restitutorios de lo indebidamente cobrado en aplicación de una cláusula nula, teniendo pleno derecho los consumidores en obtener la restitución de lo que pagaron aun cuando el contrato ya esté extinguido y consumado.
Nos lo explica más detalladamente Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados.
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130º ANIVERSARIO DEL CÓDIGO CIVIL
Las fuentes del Derecho del Código Civil y la primacía del Derecho Comunitario en materia de consumidores.
Por Cristina Vallejo Ros, socia directora de VPG Abogados, y Jesus Sánchez García.
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15º CONGRESO JURÍDICO DE LA ABOGACÍA ICAMALAGA
«Gracias @GAJ_Malaga y a @icamalaga, que encabezado por su decano @decanofjlara convierten el #15AbogaciaMLG 1 año más en el Congreso Jurídico de referencia.»
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Preguntas y respuestas tras la Sentencia de la Sala 1ª (Pleno) del Tribunal Supremo
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de
2019 sobre vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios.Por Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados.
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Contratos de mantenimiento de ascensor
Los contratos de mantenimiento de ascensor, ¿son nulos si superan los 3 años de vigencia?
Nos lo explica Cristina Vallejo, socia directora de VPG Abogados, en el siguiente artículo.
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Cláusula suelo
Retroactividad de la cláusula de suelo desde el momento en que se firmó la Hipoteca. Reclamación de los intereses pagados en exceso.
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Gastos hipoteca
Reclamación de los gastos de hipoteca. Gastos registrales y notariales. Reembolso por la entidad bancaria.
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Concierto Ars Tunae
«Felicidades Ars Tunae! Fundacion PID y Pare Manel por vuestro trabajo solidario con los niños!»
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Protocol de desnonaments
El protocol que s’aplica a Barcelona en desnonaments preveu que els Mossos d’Esquadra puguin intervenir quan es produeix «una situació de risc» per a la comitiva judicial…
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Aprendre d’advocat
A la Universitat s’hi obté la llicenciatura o graduat en Dret, i a l’Escola de Pràctica Jurídica (EPJ), s’hi aprèn l’ofici d’advocat. Ho afirma Cristina Vallejo, advocada i professora des de fa 14 anys de l’EPJ del Col·legi d’Advocats de Barcelona…
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Desalojo instantáneo
Mataró lidera el cambio legislativo contra las ocupaciones de viviendas…
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Problemática en la instalación de un ascensor
Ante la ausencia de una norma que determine la obligación de todos los copropietarios del pago de la contribución…
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